Ukratko
Krov je zajednički deo zgrade i pripada svim vlasnicima posebnih delova — i onda kad curi samo u jedan stan. Kad krov prokišnjava, upravnik mora da reaguje odmah, a najkasnije u roku od 48 časova. O ozbiljnijoj popravci odlučuje skupština, a trošak investicionog održavanja dele svi vlasnici srazmerno površini svojih stanova.
Tekst se oslanja na Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 — dr. zakon). Uz svaki korak naveden je član.
Čiji je krov
Zakon krov izričito ubraja u zajedničke građevinske elemente zgrade, zajedno sa temeljima, fasadom, dimnjacima i strehama (član 2). Nad zajedničkim delovima vlasnici posebnih delova imaju pravo zajedničke nedeljive svojine (član 8).
To važi i za krov iznad potkrovnog stana. Deo zgrade koji je istovremeno i poseban i zajednički — kao krov iznad posebnog dela — smatra se zajedničkim delom. Vlasnik stana ispod njega ima pravo da ga koristi, ali ne i da mu menja fizička svojstva, kao što su oblik, struktura ili boja (član 10).
Iz toga sledi ono što se u zgradama najčešće osporava: stanar sa poslednjeg sprata nije vlasnik krova i nije jedini koji ga plaća.
Kad krov curi: šta mora da se uradi odmah
Prokišnjavanje koje oštećuje stanove je hitna intervencija — aktivnost koja se izvršava bez odlaganja radi zaštite ljudi, imovine i dovođenja zgrade u ispravno stanje (član 59).
- Vlasnik obaveštava upravnika. Svaki vlasnik je dužan da, čim sazna za potrebu hitne intervencije na zajedničkim delovima, o tome obavesti upravnika ili profesionalnog upravnika (član 59).
- Upravnik preduzima mere odmah, a najkasnije u roku od 48 časova od saznanja — sam organizuje radove ili obaveštava organizaciju koja ih izvodi. Ako to propusti, odgovara za štetu (član 59).
- Hitna intervencija se plaća iz sredstava stambene zajednice, bez obzira na njihovu namenu (član 65). Za zakrpu koja zaustavlja curenje ne čeka se sednica skupštine.
Profesionalni upravnik uz to mora da prima prijave svakim danom, od 00 do 24 časa, i da svaku prijavu evidentira sa vremenom prijema (član 53). Prijava sa datumom i fotografijom je kasnije i dokaz kada je upravnik saznao za problem.
Hitna zakrpa nije popravka krova
Zakrpa zaustavlja štetu, ali ne rešava dotrajali krov. Zamena pokrivača, hidroizolacije ili limarije je investiciono održavanje — radovi kojima se poboljšavaju uslovi korišćenja zgrade (član 2). O njima se ne odlučuje hitno, nego na skupštini.
Kako skupština odlučuje o popravci krova
Skupština stambene zajednice donosi program održavanja zajedničkih delova, odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima i odluku o visini naknade za investiciono održavanje (član 42).
- Obična odluka o radovima donosi se običnom većinom glasova prisutnih, uz kvorum od većine ukupnog broja glasova (članovi 44 i 45).
- Kredit za popravku zahteva dve trećine ukupnog broja glasova (član 44).
- Pisani i elektronski glas se računa kao prisustvo na sednici (član 44), pa se odluka može doneti i kad svi vlasnici ne mogu da dođu.
Upravnik predlaže program održavanja, organizuje radove u skladu sa njim i kontroliše kako se izvode (član 50). Profesionalni upravnik predlaže visinu naknade za održavanje na osnovu najmanje tri ponude (član 53). Upravniku iz reda stanara zakon to ne nalaže, ali tri ponude su i za njega najbolji odgovor na pitanje „zašto baš ovaj izvođač".
Ko plaća popravku krova
Svi vlasnici posebnih delova dužni su da učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova (član 63). Zakon razlikuje dve vrste troškova:
- Tekuće održavanje i upravljanje — deli se srazmerno broju posebnih delova, dakle podjednako po stanu.
- Investiciono održavanje i unapređenje svojstava zgrade — deli se srazmerno površini posebnih delova. Veći stan plaća veći deo.
Popravka krova je, po pravilu, investiciono održavanje, pa se deli po površini. Kriterijumi mogu da se zamene, ali samo ako se sa tim saglase dve trećine ukupnog broja vlasnika (član 63). Vlasnik više stanova, uključujući garaže, plaća za svaki posebno.
Odakle novac
- Rezervni fond. Mesečno izdvajanje za investiciono održavanje, čiju visinu određuje skupština i koje ne može biti niže od minimuma koji propiše opština, predstavlja rezervni fond zgrade (član 64). Za to postoji — da krov ne čeka da se novac skupi posle kvara.
- Jednokratno zaduženje. Kad fond nije dovoljan, skupština može odlučiti o posebnom iznosu za radove, raspoređenom po površini stanova.
- Kredit, donacije i drugi izvori (član 66). Radi kredita stambena zajednica može da založi svoja potraživanja od vlasnika.
- Opština. Jedinica lokalne samouprave može odlukom predvideti bespovratno sufinansiranje investicionog održavanja (član 61). Da li i pod kojim uslovima to radi vaša opština, proverite u opštini.
Vlasnik uplaćuje svoj deo na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec (član 65). Ako neko ne plati, naplata ide istim putem kao i za svako drugo dugovanje — opisano u tekstu naplata duga od stanara.
Ko odgovara za štetu u stanu ispod krova
Za štetu koja potiče od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova, ako je zajednica ne nadoknadi u roku (član 69). Ako ne može da se utvrdi da li šteta dolazi od stana ili od zajedničkog dela, stambena zajednica i vlasnici odgovaraju solidarno.
Upravnik koji propusti da u roku od 48 časova preduzme hitne mere odgovara za štetu (član 59), a profesionalni upravnik odgovara za štetu nastalu njegovom radnjom ili propuštanjem (član 69). Stambena zajednica može da se osigura od odgovornosti za štetu trećim licima zbog neodržavanja zgrade (član 48).
Kad je krov oštetio neko drugi
Ako je krov oštetio izvođač radova, montažer antene ili klima-uređaja, ili neko drugi, stambena zajednica ima pravo regresa za troškove popravke (član 67). Upravnik je dužan da preduzme potrebne radnje, uključujući i tužbu, u roku od dva meseca od saznanja za štetu i odgovorno lice (član 68). Ako to propusti i mogućnost regresa se izgubi, odgovara stambenoj zajednici.
Česta pitanja
Kome pripada krov zgrade?
Svim vlasnicima posebnih delova, kao zajednički deo u zajedničkoj nedeljivoj svojini. To važi i za krov iznad potkrovnog stana — vlasnik tog stana ima pravo da ga koristi, ali ne i da ga menja.
Ko plaća popravku krova ako curi samo u jedan stan?
Svi vlasnici. Krov je zajednički deo, pa se trošak investicionog održavanja deli srazmerno površini svih stanova, bez obzira u koji stan curi. Hitna zakrpa se plaća iz sredstava stambene zajednice.
Može li vlasnik sam da popravi krov?
Može, ali samo u uskom slučaju: kad je popravka neophodna da se otkloni opasnost od štete na njegovom stanu, a lice koje je dužno da je izvrši to ne učini blagovremeno (član 12). Tada je dobro sačuvati dokaze o prijavi upravniku i o troškovima.
Da li je za zamenu krova potrebna saglasnost svih stanara?
Nije. Odluka o radovima na zajedničkim delovima donosi se običnom većinom glasova prisutnih, uz kvorum. Dve trećine ukupnog broja glasova potrebne su za kredit, a za promenu načina podele troškova — dve trećine ukupnog broja vlasnika.
Napomena: Tekst je informativan i ne predstavlja pravni savet. Pre većih radova proverite važeći tekst zakona i akte vaše opštine o održavanju zgrada. Kako se u KROV-u vodi prijava kvara sa fotografijom i kako se trošak radova raspoređuje na mesečne račune stanova, pogledajte na stranama portal za stanare i obračun troškova zgrade.