Ukratko
Stambena zajednica i njen upravnik upisuju se u Registar stambenih zajednica koji vodi opštinska, odnosno gradska uprava. Prijavu podnosi upravnik u roku od 15 dana od sednice skupštine na kojoj je izabran. Uz prijavu ide zapisnik sa te sednice i dokaz o uplati takse, a registrator odlučuje u roku od pet radnih dana.
Sve u ovom tekstu oslanja se na Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016 i 9/2020 — dr. zakon) i na Pravilnik o sadržini registra i dokumentaciji potrebnoj za registraciju i evidenciju podataka o stambenim zajednicama ("Službeni glasnik RS", br. 49/2017). Uz svaki korak naveden je član iz kog potiče.
Kada stambena zajednica uopšte nastaje
Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Ona ima status pravnog lica i stiče ga trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela (član 16). Registracija, dakle, ne stvara stambenu zajednicu — ona već postoji — nego je upisuje u javnu evidenciju, zajedno sa upravnikom koji je zastupa.
Dva roka koja se često mešaju
U praksi se najčešće pogreši upravo ovde, jer zakon ima dva roka koji idu jedan za drugim:
- 60 dana za prvu sednicu. Stambena zajednica mora da održi prvu sednicu skupštine, na kojoj se bira upravnik, u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica (član 40, stav 3).
- 15 dana za prijavu. Upravnik, ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice, podnosi prijavu za upis u roku od 15 dana od dana održavanja te sednice (član 40, stav 4, i član 27).
Isti rok od 15 dana važi i kasnije, za svaku promenu: novog upravnika, promenu poslovnog imena ili drugih podataka koji se upisuju u registar.
Ko podnosi prijavu
Prema pravilniku (član 12), prijavu može da podnese:
- upravnik izabran odlukom stambene zajednice,
- lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice, kada prijavu ne podnosi sam upravnik,
- profesionalni upravnik angažovan ugovorom sa organizatorom profesionalnog upravljanja,
- profesionalni upravnik imenovan rešenjem opštine u postupku prinudne uprave.
Registrator stambenih zajednica: gde se prijava podnosi
Registar stambenih zajednica vodi jedinica lokalne samouprave, prema svojoj teritoriji. Opštinska, odnosno gradska uprava određuje zaposleno lice koje vodi registar — to je registrator stambenih zajednica (član 18). Prijava se podnosi registru one opštine na čijoj teritoriji je zgrada.
Prijava može da se preda na dva načina (član 26 zakona, članovi 14 i 15 pravilnika):
- u papirnoj formi — neposredno u registru ili poštom; kada ide poštom, računa se datum i vreme prijema u registru,
- elektronski — kroz korisničku aplikaciju registra, sa prijavom i dokumentima u PDF formatu potpisanim kvalifikovanim elektronskim potpisom podnosioca.
Šta se prilaže uz prijavu za upis
Pravilnik (član 7) za prvi upis stambene zajednice traži:
- zapisnik sa sednice na kojoj je doneta odluka o izboru upravnika, odnosno odluka o poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku,
- ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja — samo ako je upravljanje povereno profesionalnom upravniku,
- rešenje o imenovanju profesionalnog upravnika — samo ako prijavu podnosi upravnik imenovan u prinudnoj upravi,
- dokaz o uplati administrativne takse za registraciju.
Ako je stambena zajednica donela pravila vlasnika, i ona se prilažu i objavljuju u registru. Dokumenti se prilažu u originalu, overenom prepisu ili overenoj fotokopiji, ako nije drugačije propisano (član 6 pravilnika). Zakon uz prijavu pominje i naknadu za usluge Jedinstvene evidencije (član 23). Iznose takse i naknade proverite u opštini u trenutku podnošenja, jer se menjaju.
Za podatke koji se samo evidentiraju — PIB i tekući račun stambene zajednice — prilaže se potvrda o dodeljenom PIB-u i potvrda ili kopija ugovora o otvorenom tekućem računu, ako ih registar ne preuzme sam iz službenih evidencija (član 11 pravilnika).
Šta zapisnik mora da sadrži
Zapisnik je dokument na kom se registracija najčešće zaustavi. Zakon (član 46) traži da sadrži:
- mesto i dan održavanja sednice,
- ime lica koje je vodilo zapisnik,
- sažeti prikaz rasprave po svakoj tački dnevnog reda,
- rezultat glasanja po svakoj tački i način glasanja svakog prisutnog člana,
- spisak lica koja su učestvovala u radu sednice.
Zapisnik potpisuju upravnik, zapisničar ako je određen, i sva lica koja su učestvovala u radu sednice. Ako neko odbije da potpiše, to se konstatuje u zapisniku, uz razlog.
Šta registrator proverava i koliko traje
Registrator ne ispituje da li je izbor upravnika bio pravilan, niti da li su činjenice iz prijave tačne. On proverava samo formalne uslove: da li je nadležan, da li je podnosilac ovlašćen, da li prijava ima propisane podatke i dokumente, da li se slaže sa već upisanim podacima i da li je taksa plaćena (član 19).
O prijavi odlučuje u roku od pet radnih dana od prijema — rešenjem o registraciji ili zaključkom o odbacivanju (član 30). Zaključak o odbacivanju mora da navede sve nedostatke, pa se prijava može ispraviti i podneti ponovo (član 32). Protiv rešenja se može izjaviti žalba opštinskom, odnosno gradskom veću, u roku od deset dana od dostavljanja (član 31).
Posle rešenja
Upravnik je dužan da rešenje o registraciji istakne na vidno mesto u zgradi (član 50). Od tog trenutka upravnik ima i ostale zakonske obaveze iz istog člana: popis posebnih i zajedničkih delova, evidenciju vlasnika, vođenje prihoda i rashoda i godišnji izveštaj skupštini. Šta sve spada u upravnikove obaveze razloženo je u vodiču zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
Pretraga stambenih zajednica: da li je zgrada već registrovana
Podaci iz svih opštinskih registara objedinjeni su u Jedinstvenoj evidenciji stambenih zajednica, koju vodi Republički geodetski zavod kao javnu, centralnu, elektronsku bazu (član 21). Uvid je javan: na sajtu Republičkog geodetskog zavoda, u odeljku Jedinstvena evidencija stambenih zajednica, može se pronaći zgrada i videti ko je upisan kao upravnik, sa matičnim brojem i PIB-om zajednice.
To je i prvi korak pre registracije: ako je zgrada već upisana sa ranijim upravnikom, ne podnosi se prijava za upis, nego za promenu podataka o upravniku — uz zapisnik sa sednice na kojoj je izabran novi (član 9 pravilnika).
Kazne ako se prijava ne podnese
- Izabrani upravnik koji ne podnese prijavu za upis stambene zajednice i upravnika u roku od 15 dana od sednice, ili ne prijavi promenu, kažnjava se novčanom kaznom u fiksnom iznosu od 5.000 dinara (član 132).
- Stambena zajednica koja ni posle roka iz rešenja inspektora ne izvrši upis u registar kažnjava se kaznom od 50.000 do 2.000.000 dinara, a odgovorno lice od 5.000 do 150.000 dinara (član 133).
Česta pitanja
Može li prijavu da podnese neko ko nije upravnik?
Može. Pravilnik dozvoljava da prijavu podnese lice koje je za to ovlašćeno odlukom stambene zajednice, kada je ne podnosi sam izabrani upravnik.
Koliko traje registracija stambene zajednice?
Registrator odlučuje u roku od pet radnih dana od prijema prijave. Ako prijava ima nedostatke, odbacuje je zaključkom u kom navodi šta treba ispraviti.
Da li se registracija ponavlja kad se promeni upravnik?
Ne ponavlja se ceo upis, nego se prijavljuje promena podataka o upravniku — takođe u roku od 15 dana od sednice na kojoj je izabran novi upravnik, uz zapisnik sa te sednice.
Gde se vidi ko je upravnik neke zgrade?
U Jedinstvenoj evidenciji stambenih zajednica Republičkog geodetskog zavoda, koja je javna i objedinjuje podatke iz svih opštinskih registara.
Napomena: Tekst je informativan i ne predstavlja pravni savet. Propisi se menjaju, pa pre podnošenja proverite važeći tekst zakona i uslove u svojoj opštini. Kako se u KROV-u vodi zapisnik sa sednice i evidencija vlasnika, pogledajte na strani elektronsko glasanje i skupština stanara.